رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه ۹۹۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۰۶۲۵

شماره۹۷۰۳۱۶۵                                                                           ۱۳۹۹/۶/۳

بسمه تعالی

جناب آقای اکبرپور

رئیس هیأت مدیره و مدیرعامل محترم روزنامه رسمی جمهوری اسلامی ایران

یک نسخه از رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری به شماره دادنامه ۹۹۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۰۶۲۵ مورخ ۱۳۹۹/۵/۱۴ با موضوع: «ابطال عوارض تغییر کاربری سالهای ۱۳۹۰ الی ۱۳۹۳ از دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر گرمسار» جهت درج در روزنامه رسمی به پیوست ارسال می گردد.

مدیرکل هیأت عمومی و هیأتهای تخصصی دیوان عدالت اداری ـ مهدی دربین

تاریخ دادنامه: ۱۳۹۹/۵/۱۴      شماره دادنامه: ۶۲۵     شماره پرونده: ۹۷۰۳۱۶۵

مرجع رسیدگی: هیأت عمومی دیوان عدالت اداری

شاکی: آقای هاشم رضایی

موضوع شکایت و خواسته: ابطال عوارض تغییر کاربری سال های ۱۳۹۰ الی ۱۳۹۳ (ماده ۹ عوارض تغییر کاربری سال ۱۳۹۰، ماده ۹ عوارض تغییر کاربری سال ۱۳۹۱، ماده ۱۸ عوارض تغییر کاربری سال ۱۳۹۲ و ماده ۱۸ عوارض تغییر کاربری سال ۱۳۹۳) از دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر گرمسار

گردش کار: شاکی به موجب دادخواستی ابطال عوارض تغییر کاربری سال های ۱۳۹۰ الی ۱۳۹۳ (ماده ۹ عوارض تغییر کاربری سال ۱۳۹۰، ماده ۹ عوارض تغییر کاربری سال ۱۳۹۱، ماده ۱۸ عوارض تغییر کاربری سال ۱۳۹۲ و ماده ۱۸ عوارض تغییر کاربری سال ۱۳۹۳) از دفترچه عوارض شورای اسلامی شهر گرمسار را خواستار شده و در جهت تبیین خواسته اعلام کرده است که:

" احتراماً به استحضار می رساند شورای اسلامی شهر گرمسار برای سالهای ۱۳۹۳، ۱۳۹۲، ۱۳۹۱، ۱۳۹۰ اقدام به تصویب مصوبه هایی در خصوص عوارض تغییر کاربری داده است. بر اساس این مصوبه به شهرداری گرمسار اجازه اخذ از شهروندان به عنوان عوارض تغییر کاربری داده می شود. شهرداری نیز به استناد این مصوبه، مبالغ هنگفتی را از شهروندان اخذ می نماید. به استناد دلایل ذیل، ابطال این مصوبه ها را از تاریخ تصویب آن خواستارم:

الف ـ دلایل غیر شرعی بودن مصوبه معترض عنه: با عنایت به احکام بیع در قانون مدنی و رساله امام خمینی (ره) خرید و فروش املاک و خروج اموال از ید هر شخص می باید اختیاری و در کمال آزادی و رغبت انجام پذیرد و در غیر این صورت از موارد غصب به حساب خواهد آمد. این مفهوم بر مبنای قواعد فقهی از جمله «الناس مسلطون علی اموالهم»، «من اتلف مال الغیر، فهو له ضامن»، «من طلب الخراج بغیر اماره اخرب البلاد و اهلک العباد»، «حرمه مال المومن کحرمه دمه»، «لاضرر و لا ضرار فی الاسلام» و ... می باشد. به عبارتی دیگر در موازین اسلام و قوانین جاری اخذ مجانی نداریم و هرگونه خروج مال از دارایی اشخاص، می باید با دلیل شرعی صورت پذیرد. مصوبه معترض عنه نیز بدون تجوز قانونی و بر خلاف شرع مقدس است. زیرا شورای شهر گرمسار بدون آن که اختیار قانونی داشته باشد، عملاً شهروندان را بالاجبار ملزم به پرداخت رایگان بهای ۱۰ الی ۲۵ درصد قیمت ملک خود برای تغییر کاربری می نماید که این موضوع مسلماً برخلاف اصل تسلیط و حرمت اموال اشخاص است.

ب ـ دلایل غیر قانونی بودن مصوبه معترض عنه: تصویب چنین بندهایی خارج از اختیارات قانونی شورای شهر می باشد، زیرا اجازه تغییر کاربری املاک، به نوعی تغییر طرح تفصیلی محسوب می گردد و مطابق ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، این امر (تغییر طرح تفصیلی) صرفاً در صلاحیت کمیسیون مقرر در همان ماده است. شهرداری و شورای شهر نیز بر مبنای ماده ۷ همان قانون، موظف به رعایت و اجرای دقیق طرح تفصیلی بوده و حق تغییر خودسرانه کاربری املاک را ندارند، بنابراین با توجه به اینکه شورای شهر، حقی در تغییر طرح تفصیلی از جمله تغییر کاربری املاک ندارد، علی القاعده نسبت به آن نیز نمی تواند وضع قاعده نماید و مصوبه معترض عنه بر خلاف مفاد مواد ۵ و ۷ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و خارج از شمول بند ۱۶ ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور است.

ج ـ مغایرت با آراء هیأت عمومی دیوان عدالت اداری (عدم رعایت ماده ۹۲): هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در بررسی مصوبات شورای اسلامی سایر شهرها در باب عوارض تغییر کاربری املاک به کرات نسبت به صدور رأی مبنی بر ابطال مصوبات معترض عنه اقدام نموده که به عنوان مثال می توان به آراء ذیل اشاره نمود:

الف: بند (و) رأی شماره ۵۶۱ـ ۱۳۸۴/۱۰/۱۱ در ابطال مصوبه شورای اسلامی شهرکرج

ب: رأی شماره ۱۳۵۷ ـ ۱۳۸۶/۱۱/۱۶ در ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر اسفراین

ج: رأی شماره ۵۶۳ـ ۱۳۹۰/۱۲/۸ در ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر گرگان

د: رأی شماره ۴ـ ۱۳۹۱/۱/۱۴ در ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر شاهرود

هـ: رأی شماره ۶۲۷ ـ ۱۳۹۱/۹/۲۰ در ابطال مصوبه شورای اسلامی شهر گرگان

به طور کلی ذکر این نکته لازم است که شورای نگهبان در پاسخ به نامه شماره ۱۸۱۷۵/د ـ ۴۱ـ ۱۳۸۳/۹/۲۶ ریاست دیوان عدالت اداری طی نظریه شماره ۸۳/۳۰/۹۴۸۶ـ ۱۳۸۳/۱۱/۷ چنین اظهارنظر می کند «اجرای مصوبه ابطال شده و نیز تصویب مصوبه ای با همان مضمون و یا مبتنی بر همان ملاکی که موجب ابطال است مانند عدم وجود مجوز قانونی و بدون اخذ مجوز جدید بوده و برخلاف نظریه تفسیری شماره ۸۰/۲۱/۱۲۷۹ ـ ۱۳۸۰/۲/۱۸ شورای نگهبان می باشد.» همان طور که ملاحظه می گردد شورای نگهبان صراحتاً اعلام نموده مصوبه جدیدی که با همان مضمون مصوبه ابطال شده قبلی یا مبتنی بر همان ملاکی که موجب ابطال شده از تاریخ تصویب باطل بوده و فاقد اثر می باشد. مگر نه این است که وفق صدر ماده ۹۲ قانون دیوان عدالت اداری سال ۱۳۹۲ چنانچه مصوبه ای در هیأت عمومی ابطال شد، رعایت مفاد رأی هیأت عمومی در مصوبات بعدی، الزامی است. از سوی دیگر مواد ۳۰۱ و ۳۰۲ و ۳۰۳ قانون مدنی و قاعده «اکل مال به باطل» از سوی شهرداریها و شوراها بر موضوع حاکم است. لذا با توجه به آراء یاد شده و مغایرت آشکار مصوبه معترض عنه با قواعد شرعی مذکور و همچنین ماده ۴ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت و تبصره ۳ ماده ۶۲ قانون برنامه پنجساله پنجم توسعه، ماده ۱، ۲، ۵ و ۷ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و همچنین با توجه به سابقه ابطال چنین مصوباتی در هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، تقاضای اعمال ماده ۹۲ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری و رسیدگی خارج از نوبت و نهایتاً بر اساس بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۱۳ قانون دیوان عدالت اداری تقاضای ابطال مصوبه معترض عنه را  از تاریخ تصویب دارم.» . "

شاکی به موجب لایحه شماره ۹۷ ـ ۳۱۶۵ ـ ۲ مورخ۱۳۹۷/۱۲/۱۱ که ثبت دفتر هیأت عمومی دیوان عدالت اداری گردیده است از ادعای خلاف شرع انصراف داده است.

متن مقرره های مورد شکایت به قرار زیر است:

" ماده ۹ ـ عوارض تغییر کاربری (سال ۱۳۹۰)

الف ـ عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به مسکونی:

الف/۱ـ عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به استثنای اراضی با کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به میزان ۵۰ برابر (پنجاه برابر) ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع اخذ می گردد.

الف/۲ـ عوارض تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی با مساحت حداکثر ۲۰۰۰ مترمربع ۵۰ (پنجاه) برابر قیمت منطقه ای اخذ می گردد.

الف/۳ـ عوارض تغییر کاربری اراضی داخل محدوده خدماتی شهر دارای کاربری فضای سبز، باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی با مسـاحت بیشتر از ۲۰۰۰ مترمربع می بایست ۵۰% (پنجاه درصد) مساحت زمین در مقابل تغییر کاربری و حق السهم و حق تفکیک به طور رایگان به شهرداری واگذار و منتقل گردد.

ت ـ عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری تجاری:

ت/۱ـ بابت تغییر کاربری اراضی مسکونی به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان ۱۵۰ برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.

ت/۲ـ بابت تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به استثنای اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان ۲۵۰ برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.  

ت/۳ـ تغییر کاربری از فضای سبز و باغ و مزروعی به تجاری مشروط بر اینکه مساحت زمین بیشتر از ۵۰۰ مترمربع نباشد در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان ۲۷۰ برابر ارزش منطقه ای روز دارایی اخذ می گردد.

ث ـ با تقاضای مالک یا مالکین اراضی واقع در محدوده حوزه حریم (حوزه حریم) برای قرار گرفتن اراضی در محدوده قانونی شهر (محدوده شهر) ۵۰% (۵۰ درصد) مساحت از اراضی به طور رایگان در اختیار شهرداری قرار خواهد گـرفت.

ج ـ برای تغییر کاربری اراضی غیر کاربری اداری به استثناء اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به اداری در مناطق مختلف شهر به میزان ۲۰ برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.

ج/۱ـ تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به اداری به میزان ۵۰ برابر ارزش منطقه ای برای هر مترمربع

چ ـ تغییر کاربری اراضی با هر نوع کاربری به مساجد و حسینیه ها و اماکن مذهبی که موقوفه عام به شرط صدور مجوز سازمان اوقاف و امور خیریه رایگان می باشد.

ح ـ عوارض تعیین کاربری اراضی واقع در حوزه حریم شهر به میزان ۱۵۰۰۰ ریال برای هر مترمربع محاسبه و اخذ گردد.

خ ـ هزینه کارشناسی برای هر نوع درخواست واقع در حوزه خدماتی شهر (محدوده شهر) مبلغ ۰۰۰ / ۵۰ ریال اخذ گردد.

د ـ در صورتی که متقاضی از ساخت ساختمان که برای آن پروانه ساختمانی دریافت نموده است منصرف و درخواست استرداد وجه را داشته باشد معادل ده درصد (۱۰%) وجه واریزی به حساب شهرداری بابت هزینه انجام کارهای اداری به نفع شهرداری ضبط خواهد شد.

ذ ـ در صورتی که متقاضی از درخواست تغییر کاربری با هر عنوان و به هر دلیلی بعد از تصمیم کمیسیون ماده ۵ منصرف شود مکلف به پرداخت کل هزینه اعلام شده می باشد و وجهی مسترد نخواهد شد.

ر ـ در صورتی که متقاضی پس از دریافت پاسخ از انجام معامله و یا صدور و تمدید پروانه کسب منصرف شود معادل ۵% وجه پرداخت شده بابت هزینه انجام کارهای اداری به نفع شهرداری ضبط خواهد شد.

ز ـ به ازای هر نوع استعلام از هر مرجعی معادل ۴۰/۰۰۰ ریال (چهل هزار ریال) به عنوان هزینه کارشناسی دریافت خواهد شد. در صورتی که متقاضی مایل به پرداخت هزینه کارشناسی استعلام آب و برق و گاز و تلفن به طور یکجا باشد هزینه کارشناسی جمعاً مبلغ ۱۰۰/۰۰۰ ریال (یکصد هزار ریال) اخذ خواهد شد.

ماده ۹ ـ عوارض تغییر کاربری (سال ۱۳۹۱)

الف ـ عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به مسکونی:

الف/۱ـ عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به استثنای اراضی با کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به میزان ۵۰ برابر (پنجاه برابر) ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع اخذ می گردد.

الف/۲ـ عوارض تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی با مساحت حداکثر ۵۰۰ مترمربع ۵۰ (پنجاه) برابر قیمت منطقه ای اخذ می گردد.

الف/۳ـ عوارض تغییر کاربری اراضی داخل محدوده خدماتی شهر دارای کاربری فضای سبز، باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی با مساحت بیشتر از ۲۰۰۰ مترمربع می بایست ۵۰% (پنجاه درصد) مساحت زمین در مقابل تغییر کاربری و حق السهم و حق تفکیک به طور رایگان به شهرداری واگذار و منتقل گردد.

الف/۴ـ اگر چنانچه ملکی دارای کاربری غیر مسکونی بوده باشد و قبلاً با تشریفات قانونی و مجوز شهرداری به مسکونی تغییر کاربری یافته باشد و مالک درخواست تغییر کاربری از مسکونی به تجاری داشته باشد به ازای هر مترمربع معادل ۲۵۰ (دویست و پنجاه) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی محاسبه و اخذ خواهد شد.

   ت ـ عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری تجاری:

ت/۱ ـ بابت تغییر کاربری اراضی مسکونی به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان یکصد و پنجاه برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.

ت/۲ ـ بابت تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به استثنای اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان دویست و پنجاه برابر ارزش منطقه ای روز دارایی.

ت/۳ـ تغییر کاربری از فضای سبز و باغ و مزروعی به تجاری مشروط بر اینکه مساحت زمین بیشتر از پانصد مترمربع نباشد در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان دویست و هفتاد برابر ارزش منطقه ای اخذ می گردد.

ث ـ با تقاضای مالک یا مالکین اراضی واقع در محدوده حوزه حریم (حوزه حریم) برای قرار گرفتن اراضی در محدوده قانونی شهر (محدوده شهر) ۵۰% (۵۰ درصد) مساحت از اراضی به طور رایگان در اختیار شهرداری قرار خواهد گـرفت.

ج ـ برای تغییر کاربری اراضی غیر کاربری اداری به استثناء اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به اداری در مناطق مختلف شهر به میزان بیست برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.

ج / ۱ـ تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به اداری به میزان پنجاه برابر ارزش منطقه ای برای هر مترمربع

چ ـ تغییر کاربری اراضی با هر نوع کاربری به مساجد و حسینیه ها و اماکن مذهبی که موقوفه عام به شرط صدور مجوز سازمان اوقاف و امور خیریه و سازمان تبلیغات اسلامی و امام جمعه رایگان می باشد.

ح ـ عوارض تعیین کاربری اراضی واقع در حوزه حریم شهر به میزان ۲۰/۰۰۰ (بیست هزار) ریال برای هر مترمربع محاسبه و اخذ گردد.

خ ـ هزینه کارشناسی برای هر نوع درخواست واقع در حوزه خدماتی شهر (محدوده شهر) مبلغ ۵۰/۰۰۰ ریال اخذ گردد.

د ـ در صورتی که متقاضی از ساخت ساختمان که برای آن پروانه ساختمانی دریافت نموده است منصرف و درخواست استرداد وجه را داشته باشد معادل ده درصد (۱۰%) وجه واریزی به حساب شهرداری بابت هزینه انجام کارهای اداری به نفع شهرداری ضبط خواهد شد.

ذ ـ در صورتی که متقاضی از درخواست تغییر کاربری با هر عنوان و به هر دلیلی بعد از تصمیم کمیسیون ماده ۵ منصرف شود مکلف به پرداخت کل هزینه اعلام شده می باشد و وجهی مسترد نخواهد شد.

ر ـ در صورتی که متقاضی پس از دریافت پاسخ از انجام معامله و یا صدور و تمدید پروانه کسب منصرف شود معادل ۵% وجه پرداخت شده بابت هزینه انجام کارهای اداری به نفع شهرداری ضبط خواهد شد.

ز ـ به ازای هر نوع استعلام از هر مرجعی معادل ۴۰/۰۰۰ ریال (چهل هزار ریال) به عنوان هزینه کارشناسی دریافت خواهد شد. در صورتی که متقاضی مایل به پرداخت هزینه کارشناسی استعلام آب و برق و گاز و تلفن به طور یکجا باشد هزینه کارشناسی جمعاً مبلغ ۱۰۰/۰۰۰ ریال (یکصد هزار ریال) اخذ خواهد شد.

ماده ۱۸: عوارض تغییر کاربری (سال ۱۳۹۲)

الف ـ عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری مسکونی:

الف/۱ـ عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به مسکونی به استثنای اراضی با کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به میزان ۵۰ (پنجاه) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع اخذ می گردد.

الف/۲ـ عوارض تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی با مساحت حداکثر ۲۰۰۰ مترمربع ۵۰ (پنجاه) برابر قیمت منطقه ای اخذ می گردد.

الف/۳ـ عوارض تغییر کاربری اراضی داخل محدوده خدماتی شهر دارای کاربری فضای سبز، باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی بیشتر از ۲۰۰۰ مترمربع می بایست ۵۰ درصد مساحت زمین در مقابل تغییر کاربری و حق السهم و حق تفکیک به طور رایگان به شهرداری واگذار و منتقل گردد.

الف/۴ـ اگر چنانچه ملکی دارای کاربری غیر مسکونی بوده باشد و قبلاً با تشریفات قانونی و مجوز شهرداری به مسکونی تغییر کاربری یافته باشد و مالک درخواست تغییر کاربری از مسکونی به تجاری داشته باشد به ازای هر مترمربع معادل ۲۵۰ (دویست و پنجاه) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی محاسبه و اخذ خواهد شد.

ب ـ عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری تجاری

ب/۱ـ بابت تغییر کاربری اراضی مسکونی به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان ۱۵۰ (صد و پنجاه) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.

ب/۲ـ بابت تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به استثنای اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح ۲۵۰ (دویست و پنجاه) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی.

ب/۳ـ تغییر کاربری از فضای سبز و باغ و مزروعی به تجاری مشروط بر اینکه مساحت زمین بیشتر از پانصد مترمربع نباشد در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح ۲۷۰ (دویست و هفتاد) برابر ارزش منطقه ای اخذ می گردد.

پ ـ عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری اداری

پ/۱ـ برای تغییر کاربری اراضی غیر کاربری اداری به استثناء اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به اداری در مناطق مختلف شهر به میزان ۴۰ (چهل) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.

پ/۲ـ تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به اداری به میزان ۷۵ (هفتاد و پنج) برابر ارزش منطقه ای برای هر مترمربع

ت ـ با تقاضای مالک یا مالکین اراضی واقع در محدوده حوزه حریم (حوزه حریم) برای قرار گرفتن اراضی در محدوده قانونی شهر (محدوده شهر) ۵۰% مساحت از اراضی به طور رایگان در اختیار شهرداری قرار خواهد گرفت.

ث ـ تغییر کاربری اراضی با هر نوع کاربری به مساجد و حسینیه ها و اماکن مذهبی که موقوفه عام به شرط صدور مجوز سازمان اوقاف و امور خیریه و سازمان تبلیغات اسلامی رایگان می باشد.

ج ـ عوارض تغییر هر نوع کاربری به آموزشی، فرهنگی و ورزشی

تغییر کاربری از هر نوع کاربری به کاربری آموزشی، فرهنگی و ورزشی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح و پس از اخذ مجوز از بالاترین مرجع مربوطه (با توجه به نوع تغییر کاربری)، رایگان می باشد.

چ ـ عوارض تعیین کاربری اراضی وقع در حوزه حریم شهر به میزان ۲۰/۰۰۰ ریال برای هر مترمربع محاسبه و اخذ گردد.

ماده ۱۸: عوارض تغییر کاربری (سال ۱۳۹۳)

الف ـ عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری مسکونی

الف/۱ـ عوارض تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به مسکونی به استثنای اراضی با کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به میزان ۶۰ (شصت) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع اخذ می گردد.

الف/۲ـ عوارض تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی با مساحت حداکثر ۲۰۰۰ مترمربع ۵۰ (پنجاه) برابر قیمت منطقه ای اخذ می گردد.

الف/۳ـ عوارض تغییر کاربری اراضی داخل محدوده خدماتی شهر دارای کاربری فضای سبز، باغ و مزروعی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به مسکونی بیشتر از ۲۰۰۰ مترمربع می بایست ۵۰ درصد مساحت زمین در مقابل تغییر کاربری و حق السهم و حق تفکیک به طور رایگان به شهرداری واگذار و منتقل گردد.

ب ـ عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری تجاری

ب/۱ـ بابت تغییر کاربری اراضی مسکونی به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح به میزان ۱۷۰ (یکصد و هفتاد) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.

ب/۲ـ بابت تغییر کاربری اراضی غیر مسکونی به استثنای اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به تجاری در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح ۲۷۰ (دویست و هفتاد) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی.

ب/۳ـ تغییر کاربری از فضای سبز و باغ و مزروعی به تجاری مشروط بر اینکه مساحت زمین بیشتر از پانصد مترمربع نباشد در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح ۳۰۰ (سیصد) برابر ارزش منطقه ای اخذ می گردد.

ب/۴ـ اگر چنانچه ملکی دارای کاربری غیر مسکونی بوده باشد و قبلاً با تشریفات قانونی و مجوز شهرداری به مسکونی تغییر کاربری یافته باشد و مالک درخواست تغییر کاربری از مسکونی به تجاری داشته باشد به ازای هر مترمربع معادل ۲۰۰ (دویست) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی محاسبه و اخذ خواهد شد.

پ ـ عوارض تغییر هر نوع کاربری به کاربری اداری

پ/۱ـ برای تغییر کاربری اراضی غیر کاربری اداری به استثناء اراضی دارای کاربری باغ و مزروعی و فضای سبز به اداری در مناطق مختلف شهر به میزان ۵۰ (پنجاه) برابر ارزش منطقه ای روز دارایی برای هر مترمربع محاسبه و وصول گردد.

پ / ۲ـ تغییر کاربری اراضی دارای کاربری فضای سبز و باغ و مزروعی به اداری به میزان ۸۵ (هشتاد و پنج) برابر ارزش منطقه ای برای هر مترمربع

ت ـ با تقاضای مالک یا مالکین اراضی واقع در محدوده حوزه حریم (حوزه حریم) برای قرار گرفتن اراضی در محدوده قانونی شهر (محدوده شهر) ۵۰% مساحت از اراضی به طور رایگان در اختیار شهرداری قرار خواهد گرفت.

ث ـ تغییر کاربری اراضی با هر نوع کاربری به مساجد و حسینیه ها و اماکن مذهبی که موقوفه عام به شرط صدور مجوز سازمان اوقاف و امور خیریه و سازمان تبلیغات اسلامی رایگان می باشد.

ج ـ عوارض تغییر هر نوع کاربری به آموزشی، فرهنگی و ورزشی تغییر کاربری از هر نوع کاربری به کاربری آموزشی، فرهنگی و ورزشی در صورت موافقت شهرداری و مراجع ذیصلاح و پس از اخذ مجوز از بالاترین مرجع مربوطه (با توجه به نوع تغییر کاربری)، رایگان می باشد.

ج ـ عوارض تعیین کاربری اراضی وقع در حوزه حریم شهر به میزان ۵۰/۰۰۰ ریال برای هر مترمربع محاسبه و اخذ گردد. "

در پاسخ به شکایت مذکور رئیس شورای اسلامی شهر گرمسار به موجب لایحه شماره ۳۶۰ ـ ۱۳۹۵/۵/۵ توضیح داده است که:

" ۱ـ تمامی مصوبات شورای اسلامی شهر گرمسار بر مبنای اصول قانون اساسی و بند ۱۶ ماده ۷۱ قانون شوراها مصوب ۱۳۷۵/۲/۱ و منطبق با اصول و مبانی حقوقی است.

 ۲ـ عوارضات مصوب شورای اسلامی شهر گرمسار که مورد توجه در سالهای ۱۳۹۳، ۱۳۹۲، ۱۳۹۱، ۱۳۹۰ در خصوص موضوع تغییر کاربری و ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییر کاربری توسط مؤدی و با عوارض ارزش افزوده ناشی از تغییر در طرح های مصوب شهری تمامی این عناوین مطابق با نظریه فقهای شورای نگهبان که عنوان نموده شورای اسلامی شهر حق جعل عوارض را دارد قانونی بوده است.

 ۳ـ مصوبات شورای اسلامی شهر گرمسار که مورد سخن خانم آرونی قرار گرفته است مطابق با دادنامه های شماره ۳۶۷ الی ۳۸۱ـ ۱۳۹۷/۳/۸ صادره از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری که به صراحت بیان فرموده که وضع عوارض ارزش افزوده ناشی از درخواست تغییر کاربری املاک پس از صدور مجوز توسط کمیسیون ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران خلاف قانون وخارج از حدود اختیارات شوراهای اسلامی شهر تشخیص داده نشده و قابل وصول می باشد لیکن مصوبه شورای شهر گرمسار نیز بر همین اساس و مبنا بوده است.

 ۴ـ در خصوص مسئله تغییر کاربری به غیر از دادنامه های فوق دادنامه شماره ۳۰۹ ـ ۱۳۹۶/۱۱/۱۷ صادره از هیأت تشخیص دیوان عدالت اداری و دادنامه شماره ۷۷۱ و ۷۷۰ ـ ۱۳۹۵/۱۰/۷ صادره از هیأت عمومی دیوان عدالت اداری وجود دارد که تصویر و برقراری این گونه عوارض را قانونی اعلام نموده است لیکن تمامی دادنامه ها به پیوست تقدیم و از آنجایی که تمامی مصوبات شورای اسلامی شهر گرمسار بر مبنای موازین شرعی و قانونی و آرای صادره از آن هیأت صادر شده و ملاک عمل شورا نیز در خصوص مصوبات در واقع آراء دیوان عدالت اداری که عنوان نموده تصویب این عوارض قانونی می باشد. مضافاً اینکه نظریه شورای نگهبان نیز موافق بر دریافت این گونه عوارض می باشد تقاضای صدور بر بی حقی خواهان مورد استدعاست."

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در تاریخ ۱۳۹۹/۵/۱۴ با حضور رئیس و معاونین دیوان عدالت اداری و رؤسا و مستشاران و دادرسان شعب دیوان تشکیل شد و پس از بحث و بررسی با اکثریت آراء به شرح زیر به صدور رأی مبادرت کرده است.

رأی هیأت عمومی

هر چند طبق آراء متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری عوارض ارزش افزوده ناشی از طرح های توسعه شهری و تغییر کاربری در مصوبات شوراهای اسلامی شهرها مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات تشخیص نشده است لکن طبق ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان به وسیله کمیسیونی به ریاست استاندار (و در غیاب وی معاون عمرانی استانداری) و با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی ، وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) بدون حق رأی انجام می شود و تعیین عوارض ارزش افزوده برای املاک یا اراضی قبل از طرح در کمیسیون ماده ۵ یا بدون اخذ مجوز از مراجع ذیربط قانونی مغایر قانون و خارج از حدود اختیارات است، بنابراین اطلاق ماده ۹ سال های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۱، ماده ۱۸ سال های ۱۳۹۲ و ۱۳۹۳ تحت عنوان عوارض تغییرکاربری مصوب شورای اسلامی شهر گرمسار مغایر قانون است و مستند به بند ۱ ماده ۱۲ و ماده ۸۸ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال ۱۳۹۲ ابطال می شود. با اعمال ماده ۱۳ قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری و تسری ابطال بندهای ابطال شده از مصوبه به زمان تصویب مصوبه موافقت نشد.

رئیس هیأت عمومی دیوان عدالت اداری ـ محمدکاظم بهرامی